| 안전진단 통과 못할 경우 재건축 단지 사업추진 불가능...건설사 시공사 선정 더 투명화 |
 재건축 안전진단 기준이 대폭 강화돼 안전진단을 통과하지 않은 재건축 단지들이 사업추진이 사실상 불가능할 것으로 보인다. 구조에 이상이 없으면 재건축 불가능 25일부터 재건축 사업의 안전진단 예비평가에 공공기관이 참여하고 구조에 큰 이상이 없으면 사업 추진이 어려워진다. 건설교통부는 재건축,재개발 사업의 객관성과 신뢰성을 높이기 위해 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 전면 개정안을 마련해 내일부터 시행한다고 밝혔다. 개정안은 구조안전성,건축마감과 설비노후도,주거환경,비용분석 등 4개 재건축 성능검사에서 구조안전성의 가중치를 0.45에서 5.0으로 높인 반면 비용분석 비중을 0.15에서 0.10으로 낮췄다. 즉,구조에 특별한 하자가 없으면 재건축 추진 자체를 불허하겠다는 것이다. 안전진단 결과 재건축 판정을 받은 단지라도 최종 검증과정을 통과해야 한다. 시,도지사는 안전진단 결과에 대해 시설안전기술공단 등에 재검토를 의뢰할 수 있고 건교부 장관도 필요할 경우 시,도지사에 재검토 요청을 할 수 있다. 강남권의 재건축 추진 단지 3만여가구 '직격탄' 이번 기준 강화로 아직 추진위 등 사업 초기단계에 머물고 있는 강남권 단지들은 당분간 재건축 사업 논의 자체가 수면 아래로 내려갈 것으로 보인다. 콘크리트 수명이 4~50년에 이른다는 점을 감안하면 1980년대 이후 지어진 대부분 중층 단지들은 앞으로 10여년 이내에는 안전진단 통과가 어렵기 때문이다. 현재 강남 3구의 20년 이상된 재건축 추진단지는 10만1,800가구로 이 가운데 안전진단을 밟지 않은 단지는 3만2,000여가구에 이르는 것으로 나타나고 있다. 이번 법 시행으로 직접적인 타격을 입게 된 곳은 강남구 대치동 은마아파트와 압구정동 구현대아파트, 송파구 잠실주공5단지, 서초구 반포동 삼호가든 1,2차, 강동구 고덕동 주공5~7단지 등 그동안 재건축 추진에 대한 기대감으로 참여정부 출범 이후 큰 폭의 가격 상승세를 보였던 단지들이다.  안전진단 통과해도 '기반시설부담금' 등 걸림돌 남아안전진단을 통과하더라도 기반시설부담금과 재건축 개발부담금 등 곳곳에 걸림돌이 도사리고 있다. 기반시설부담금은 건물의 신,증축, 재건축, 재개발 등으로 필요한 도로, 공원, 학교 등 기반시설 설치비 일부를 건축허가때 건축주에게 부담하도록 한 것으로 지난 7월12일부터 시행되고 있다. 부담금은 면적이 넓고 땅값이 비쌀수록 커지는데 재건축아파트는 늘어나는 면적에 대해서만 부과된다. 강남권 재건축 단지의 부담금은 가구당 500만원에서 2000만원 정도라는 게 관련업계의 분석이다. 다음달 25일부터 시행되는 재건축 개발부담금은 사업 추진 자체를 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 재건축 개발부담금은 조합추진위 설립부터 준공때까지의 조합원당 개발이익이 3000만원을 초과할 때 부과하는 것으로, 제도 시행일까지 관리처분계획 인가신청 이전 단계인 모든 단지에 적용된다. 재건축 초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택 공시가격과 개발비용, 정상 집값 상승분을 뺀 가격으로 정한다. 개발비용은 건설비용과 제세공과금, 재건축 임대주택 의무건설 비용, 조합운영비 등이다. 그야말로 산넘어 산이라고 할 수 있다. 안전진단 강화 조치에 건설업계 '울상'...건설사 시공사 선정 보다 투명해져 현재 대부분의 국내 건설업계는 극심한 부진에 빠지고 있다. 정부의 부동산 규제정책으로 인한 부동산 경기하락에 따른 경영악화를 호소하고 있다. 업계 관계자는 특히 "수도권 재건축이 아예 불가능해지면서 재건축 수주 물량을 확보하지 못하는 등 앞으로 더욱 어려워질 것"이라면서 우려를 나타내고 있다. 이와함께 부동산 전문가들은 재건축 관련 규제가 쏟아지고 있는 만큼 앞으로 아파트 가격 하락이 불가피하다고 전망하고 있다. 세중코리아 김학권 대표는 "콜금리 인상에다 내년부터 시행되는 2주택자 양도세 중과까지 겹쳐 매물이 점차 늘어나 최근 2∼3년간 이어진 호가 급등세를 기대하기는 어렵다"고 분석했다. 한편, 건설사의 시공사 선정 보다 더 투명해질 것으로 보인다. 건교부에서 시공사 선정기준안을 마련했다. 이는 시공사 선정을 둘러싼 각종 비리와 잡음을 차단하기 위해 총회 의결기능을 강화하고 경쟁입찰을 명확히 규정하기 위한 것으로 재개발사업에 초점이 맞춰져 있다. 주요 내용은 총회 의결요건을 조합원 참가 과반수 이상으로 하고 의결정족수 산정에서 서면 결의서 산정 제외, 건설업체 합동홍보설명회 2회이상 개최, 개별 홍보행위와 사은품 제공행위가 금지된다. 또 입찰 참여업체수의 하한을 정해, 시공사 자격을 제한하는 제한 경쟁의 경우 5인이상 참여, 지명경쟁은 5인이상 지명-3인이상 참여, 일반경쟁은 자격제한없이 2인이상 참여를 유효한 경쟁입찰로 보기로 했다. 입찰절차도 공고-현장설명-입찰서 접수-대의원회 의결-홍보-총회의결로 구체화했고 추진위와 조합의 업무를 구분해 추진위가 시공자, 철거업자, 감정평가사,설계업자 등 비용부담을 유발하는 용역업체 선정을 못하도록 했다. 이번 기준안은 재개발의 경우 내일 이후 추진위 승인분부터이고 재건축은 즉시 모든 단지에 적용된다. |
저작권자 © 충청뉴스 무단전재 및 재배포 금지
