아파트 관리비 만족하십니까?

심층기획｜대전지역 아파트 관리비

각 아파트 관리비 차이 원인 1순위는 ‘인건비’

주택보급률을 높이기 위해 1970년부터 본격적으로 건설되기 시작한 아파트는 현재 대표적인 주거형태로 자리 잡고 있으며 대전지역의 경우 24만 세대(민영아파트 기준)가 아파트에 거주하고 있다. 공동주택으로서의 아파트는 공동관리가 필수적이며 이에 소요되는 비용을 아파트 입주자가 지불하게 된다.

아파트 관리비는 소재지, 건축년도, 세대수, 난방방법, 경비시스템 등 여러 요인에 따라 차이를 보이기 때문에 단순 비교하기는 어려운 문제점이 있어 입주자들은 자신이 내는 관리비가 적정한 수준인지 알 수 없지만 입주민 특히 주부들에게 있어 가장 민감한 부분이다. 그러나 아파트 주민들은 관리비의 많고 적음에는 관심을 보이면서도 관리비 내역을 따져보지 않은 채 관리비 고지서대로 내고 마는 경향이 있다. 이러한 주민들의 무관심이 관리비를 둘러싼 부정을 낳고 주민들은 납부하지 않아도 될 관리비를 내는 경우가 많다. 관리비 부과 내역서를 꼼꼼히 살펴본 후 관리비를 내고 있는 가정은 30%도 채 안 된다는 조사결과도 있다.
대전주부교실(회장 송병희)은 지난 5월 25일부터 6월 30일까지 대전지역 소재 민영아파트 간 관리비 비목별 비교를 통해 상대적으로 관리비가 비싼 아파트와 그 이유를 알아보고 효율적인 아파트 관리로 관리비 절감 효과를 이끌어내며 입주민들의 의혹과 불신을 해소시키고자 실태조사를 실시했다. 56개(동구 6곳, 중구 12곳, 서구 22곳, 대덕구 7곳, 유성구 9곳) 아파트의 단지내 세대를 직접 방문해 2006년 5월분 관리비 부과내역서를 수거, 비교했다.

비교 내용에는 세대별 사용량에 따라 달라지는 항목(난방비, 급탕비, 각 세대 전기요금 및 수도요금 등)을 제외한 전 세대에 공동적으로 부과되고 있는 일반관리비 비목과 청소비, 승강기 유지비, 수선유지비, 화재보험료, 장기수선충당금, 위탁수수료, 소독비, 유선방송비 등 비목을 조사했다. 여기서 공동전기료와 수도료는 제외했다.
(표1)

일반관리비가 가장 높은 강변아파트(2,261.89원)는 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 대자연아파트(771.83원)보다 2.9배(1,490.06원)나 높은 것으로 나타났다. 이는 일반관리비에서 인건비가 차지하는 비중이 높기 때문에 관리직원 1인당 관할세대가 적을수록 일반관리비가 높은 것으로 나타났다.
(표2)

아파트별 청소비를 비교한 결과 동구 용운 삼정하이츠가 292.93원으로 가장 높은 금액을 받고 있었고, 대우 새여울 아파트가 271.62원, 와동현대아파트가 256.47원, 새여울 한신아파트가 256원, 중촌금호아파트가 254원, 신탄서우아파트가 250.37원, 열매마을2단지아파트가 249.72원, 진잠아파트가 249원을 부과하고 있는 것으로 나타났다.

반면 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 아파트는 제이파크로 135.05원을 부과하고 있었고 크로바아파트가 154원, 국화 한신아파트가 154.30원, 가람아파트와 문화동 삼성푸른아파트가 155원을 부과하고 있었다. 가장 높은 금액을 부과하고 있는 용운 삼정하이츠가 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 제이파크보다 2.17배(157.88원) 높은 것이다.

전체 관리평수나 세대수가 비슷한 아파트 간에도 평당 청소비는 최대 27%까지 차이가 나는 것으로 조사됐다.

수선유지비를 비교한 결과, 문화동 삼성푸른아파트가 500원으로 가장 높았고 그 다음으로는 대우 새여울아파트 350원, 누리아파트 300원, 읍내동 현대아파트 264.86원, 경성공원아파트 263.95원, 한밭 우성아파트가 250원으로 타아파트보다 높은 금액을 부과하고 있는 것으로 드러났다. 반면 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 아파트는 국화 신동아아파트가 14.17원이고, 열매마을1단지아파트가 23.76원, 문화마을아파트가 26.94원, 열매마을3단지아파트가 48.96원을 부과하고 있었다. 가장 높은 금액을 부과하고 있는 문화동 삼성푸른아파트(500원)는 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 국화 신동아아파트(14.17원)보다 35.28배(485.83원) 높은 금액을 부과하고 있는 것으로 나타났다.

문화동 삼성푸른아파트는 세대수가 480세대인데 비해 수선유지비로 500원을 부과하고 있고, 국화 한신아파트는 세대수가 450세대인데 수선유지비는 160.85원을, 샛별아파트는 세대수 450세대인데 수선유지비로 110.66원을 부과하고 있었다. 와동 현대아파트는 세대수 656세대 관리평수 19,506.72평이고 사용승인일이 1994년 8월로 수선유지비는 200원을 부과하고 있는데 문화마을아파트는 세대수 641세대, 관리평수 19,141.02평, 사용승인일이 2004년 6월로 수선유지비를 26.94원을 부과하고 있어 아파트 사용승인일에 따라 수선유지비가 다르게 부과되고 있는 것으로 조사되었다.

가장 높은 장기수선충당금을 부과하고 있는 국화동성아파트(2,200원)는 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 문화마을 아파트(50원)보다 44배나 높은 것으로 나타났다. 국화동성아파트는 관리평수가 22,625.064평이고 세대수는 672세대, 사용승인일은 1991년 12월로 장기수선충담금을 2,200원을 부과하고 있고, 청솔아파트는 관리평수 34,780원에 세대수 980세대, 사용승인일은 1991년 10월로 500원을 부과하고 있으며 삼부아파트는 사용승인일이 1989년 10월, 크로바아파트와 국화 한신아파트, 국화 우성아파트, 럭키 한마루아파트, 국화 신동아아파트는 사용승인일이 1992년으로 장기수선충담금을 500원 이상 부과하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 가람아파트는 사용승인일이 1991년 11월이지만 장기수선충당금은 200원을 부과하고 있는데 이는 세대수가 많고 총 관리평수가 넓기 때문인 것으로 조사되었다.

그러나 대체로 사용승인일에 따라 오래된 아파트일수록 수선유지비와 장기수선충당금이 비싼 경향을 보였다.

(표3-1)

(표3-2)

(표3-3)

비교 내용에는 세대별 사용량에 따라 달라지는 항목(난방비, 급탕비, 각 세대 전기요금 및 수도요금 등)을 제외한 전 세대에 공동적으로 부과되고 있는 일반관리비 비목과 청소비, 승강기 유지비, 수선유지비, 화재보험료, 장기수선충당금, 위탁수수료, 소독비, 유선방송비 등 비목을 조사했다. 여기서 공동전기료와 수도료는 제외했다.

일반관리비가 가장 높은 강변아파트(2,261.89원)는 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 대자연아파트(771.83원)보다 2.9배(1,490.06원)나 높은 것으로 나타났다. 이는 일반관리비에서 인건비가 차지하는 비중이 높기 때문에 관리직원 1인당 관할세대가 적을수록 일반관리비가 높은 것으로 나타났다.

아파트별 청소비를 비교한 결과 동구 용운 삼정하이츠가 292.93원으로 가장 높은 금액을 받고 있었고, 대우 새여울 아파트가 271.62원, 와동현대아파트가 256.47원, 새여울 한신아파트가 256원, 중촌금호아파트가 254원, 신탄서우아파트가 250.37원, 열매마을2단지아파트가 249.72원, 진잠아파트가 249원을 부과하고 있는 것으로 나타났다.

반면 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 아파트는 제이파크로 135.05원을 부과하고 있었고 크로바아파트가 154원, 국화 한신아파트가 154.30원, 가람아파트와 문화동 삼성푸른아파트가 155원을 부과하고 있었다. 가장 높은 금액을 부과하고 있는 용운 삼정하이츠가 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 제이파크보다 2.17배(157.88원) 높은 것이다.

전체 관리평수나 세대수가 비슷한 아파트 간에도 평당 청소비는 최대 27%까지 차이가 나는 것으로 조사됐다.

수선유지비를 비교한 결과, 문화동 삼성푸른아파트가 500원으로 가장 높았고 그 다음으로는 대우 새여울아파트 350원, 누리아파트 300원, 읍내동 현대아파트 264.86원, 경성공원아파트 263.95원, 한밭 우성아파트가 250원으로 타아파트보다 높은 금액을 부과하고 있는 것으로 드러났다. 반면 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 아파트는 국화 신동아아파트가 14.17원이고, 열매마을1단지아파트가 23.76원, 문화마을아파트가 26.94원, 열매마을3단지아파트가 48.96원을 부과하고 있었다. 가장 높은 금액을 부과하고 있는 문화동 삼성푸른아파트(500원)는 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 국화 신동아아파트(14.17원)보다 35.28배(485.83원) 높은 금액을 부과하고 있는 것으로 나타났다.

문화동 삼성푸른아파트는 세대수가 480세대인데 비해 수선유지비로 500원을 부과하고 있고, 국화 한신아파트는 세대수가 450세대인데 수선유지비는 160.85원을, 샛별아파트는 세대수 450세대인데 수선유지비로 110.66원을 부과하고 있었다. 와동 현대아파트는 세대수 656세대 관리평수 19,506.72평이고 사용승인일이 1994년 8월로 수선유지비는 200원을 부과하고 있는데 문화마을아파트는 세대수 641세대, 관리평수 19,141.02평, 사용승인일이 2004년 6월로 수선유지비를 26.94원을 부과하고 있어 아파트 사용승인일에 따라 수선유지비가 다르게 부과되고 있는 것으로 조사되었다.

가장 높은 장기수선충당금을 부과하고 있는 국화동성아파트(2,200원)는 가장 낮은 금액을 부과하고 있는 문화마을 아파트(50원)보다 44배나 높은 것으로 나타났다. 국화동성아파트는 관리평수가 22,625.064평이고 세대수는 672세대, 사용승인일은 1991년 12월로 장기수선충담금을 2,200원을 부과하고 있고, 청솔아파트는 관리평수 34,780원에 세대수 980세대, 사용승인일은 1991년 10월로 500원을 부과하고 있으며 삼부아파트는 사용승인일이 1989년 10월, 크로바아파트와 국화 한신아파트, 국화 우성아파트, 럭키 한마루아파트, 국화 신동아아파트는 사용승인일이 1992년으로 장기수선충담금을 500원 이상 부과하고 있는 것으로 나타났다. 그러나 가람아파트는 사용승인일이 1991년 11월이지만 장기수선충당금은 200원을 부과하고 있는데 이는 세대수가 많고 총 관리평수가 넓기 때문인 것으로 조사되었다.

그러나 대체로 사용승인일에 따라 오래된 아파트일수록 수선유지비와 장기수선충당금이 비싼 경향을 보였다.

조사에서 나타난 문제점

(1) 일반관리비는 전체 관리비의 40~60%정도를 차지하므로 입주자의 관심 여부에 따라 가장 절약할 수 있는 항목이지만 관리사무소 직원의 인건비, 상여금, 복리후생비, 제사무비, 피복비, 직원 판공비, 보험료 등 다양하며 계산이 복잡하여 일반 소비자가 그 내용을 파악하기 어려운 문제점이 있다.
(2) 아파트별 관리비 부과 내역서의 글자크기가 너무 작아 확인하기가 어려울 뿐 아니라 일부 아파트는 일반관리비 부과 내역 중 평당 가격을 부과하지 않고 세대별 금액을 부과하고 있으며 아예 항목별 부과내역에 대한 설명 없이 단순하게 금액만 기재된 부과내역서를 입주민에게 배포하는 경우도 있어 입주민들이 확인하기 어렵다.
(3) 입주민에게 배포되는 관리비 부과내역서의 평당 단가와 별지로 배포하는 세대별 청구서(계산방법 등을 담은) 평당 단가와 차이가 있는 아파트가 있어 관리비 부과내역에 대한 신뢰성이 떨어진다.
(4) 세대별 부담액 산정방법에 따라 배분하고 동 대표 회의를 거쳐 일부 항목이 추가되기도 하는데 회의 내용에 대해 관심이 없는 입주자들은 추가 항목이 무엇인지 기본적으로 부과하고 있는 항목은 무엇인지 잘 알지 못하는 경우가 많다.
(5) 청소비, 소독비, 승강기 유지비는 용역회사별로 단가가 다르고, 산정방법과 항목을 잘못 적용하여 부과금액에 큰 차이가 발생하기도 한다.
(6) 장기수선충당금은 공동주택의 내용 연수를 늘리기 위해 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설, 즉 옥상 방수공사와 외부 도색, 복리시설의 장기수선에 쓰이는 비용으로 건축년도 및 평형별, 단지 규모별, 건물 노후도에 따라 적게는 50원에서 많게는 2,000원까지 부담액의 차이가 많다. 그러나 하자나 부실공사로 인한 수리비나 추후 예상되는 수리비로 부과하는 항목에 대한 정확한 설명이 없어 일일이 관리사무소로 문의해야 하는 문제점이 있다.
(7) 장기수선충당금은 예치금액이 많고 장기간 적립하므로 은행 및 적립방법에 따라 이자율 차이가 많이 난다. 정확한 수선계획을 수립하여 정기적금으로 예치하여야 하며 장기계획을 수립하여 적정한 금액을 매월 부과하여 일시에 많은 금액을 부과하는 사례가 없도록 해야 하고 어떤 항목에 필요한 특별수선충당금인지 입주자들도 확인할 필요가 있다.

관리비를 절감하려면
지난 8월 6일 재정경제부는 내년까지는 관리비에 대한 부과세를 부과하지 않겠다고 발표했다. 하지만 2009년부터는 전용면적 25.7평 이상의 아파트의 관리비가 인상될 것으로 보인다. 외부업체가 용역을 제공한 대가로 받는 수수료에 대해 부가세를 물리는 것은 당연하지만 입주민에게 부가가치세를 부과할 경우 세금부담으로 인한 관리비 인상 요인이 발생하게 되어 입주민 부담이 더욱 늘 것으로 보인다. 아파트는 여러 세대가 함께 생활하는 구조이기 때문에 공동으로 부담해야 할 부분과 개별세대가 사용한 부분 등 그 비용을 분담할 수밖에 없다. 또 관리 목적으로 별도로 사람을 채용하므로 그에 따른 비용이 발생될 수밖에 없다.

주부교실 김영수 소비자보호부장은 “아파트는 평수별, 세대수별로 차이가 있기는 하지만 월 수십만 원의 관리비는 입주자에게 큰 경제적 부담인 만큼 꼼꼼히 내용을 살펴 따져볼 필요가 있다”며 “관리사무소 측에서도 청소용역 등 서비스품질을 비교 관리하고 부과 내역서도 입주민이 알기 쉽도록 작성해 불필요한 오해와 불신을 해소해야 할 것”이라며 강조했다. 이어 관리비 절감을 위해 입주민으로서 지켜야 할 사항을 다음과 같이 제안했다.

① 관리비 내기 전 부과 내역서를 꼼꼼히 살펴야 한다.
② 관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비와 난방비이므로 주민들은 자신들의 아파트 실정에 맞게 관리 인원이 구성되었는지 알아보고 필요 이상의 인원이 배치되어 있다면 인원을 과감히 줄여야 한다.
③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동 대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점검일지를 비치해 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인한다. 급탕용 온수 공급시간을 준수하도록 하고, 준수여부 일지를 기록하여 이를 열람 확인한다.
④ 연료비 절약을 위해서는 별 효과 없는 온도조절기보다는 열량계를 설치한다.
⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하고, 주민들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 한다.
⑥ 승강기 고장일지를 비치해 고장시 시간과 사유를 항상 기록하고 공개하도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있다.
⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리소에 신고하고 사진 촬영 등을 하여 물증을 확보해 놓는다.
⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자대표 등이 이를 매달 확인한다.
⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과 내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인한다. 잡수입 내역에는 곤돌라 사용료, 보험료, 리베이트, 연체료 수입, 이자 수입과 기타 잡수입, 청소비 할인금, 화재보험 할인금, 지하실 임대료, 단지 내 광고주의 수수료 수입, 외부차량 주차비 등이 있다. 요즘에는 단지 내에 정기적으로 장이 서기도 하는데, 상인들이 내는 장소임대료 등이 있다.
⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 한다. 입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증하도록 해야 한다.

동구 용전동의 한 아파트 관리사무소 관계자는 “이번 조사 결과가 모 일간지에 기사로 나간 후 입주자들로부터 우리 아파트가 인건비가 비싸다는 항의 전화를 많이 받았다”며 “관리비는 총 입주세대, 난방방식 등에 따라 다를 수밖에 없는데 그런 점은 충분히 설명되지 않아 아쉬웠다”고 말했다. 주부교실 관계자도 “보도가 나간 날 사무실에도 아파트 관리사무소로부터 항의 전화가 빗발쳤다”고 전했다.
그러나 관리를 책임지는 관리자도 내살림 하듯 가격과 서비스 품질 등을 여러 곳과 비교해서 선택하는 등 현재보다 더 책임감 있게 적극적으로 아파트살림을 알뜰히 꾸려나가도록 노력해야 할 것이다. 그리고 입주민들이 세부적인 내용까지 알아보기 쉽고 인근단지와 비교가 될 수 있도록 작성해, 불필요한 오해와 불신을 해소하도록 해야 할 것이다.

/ 조강숙 기자 nakscho@hanmir.com

■주택관리법 시행령 제58조 제1항 관리비의 세부내역

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