[법의 날 기념 기고] 이고은 변호사, 상가 넘길 때 권리금 받을 수 있나요
[법의 날 기념 기고] 이고은 변호사, 상가 넘길 때 권리금 받을 수 있나요
  • 이고은 변호사
  • 승인 2020.05.13 16:21
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이고은 '대전 법무법인 세계로법률사무소' 변호사
이고은 변호사
이고은 변호사 <법무법인 세계로 법률사무소 변호사>

사례 : A씨는 2015년 3월 경 정년퇴직 후 제3자로부터 충남대 앞에 영업중인 코인노래방을 권리금 8000만원에 인수하고 건물주와 임대차계약도 체결하였다.

그 후 A씨는 5년 정도 노래방을 운영하다가 최근 건강이 나빠져 지인 B씨에게 점포를 권리금 1억원에 넘기기로 하고 건물주에게 B씨와 임대차계약을 체결해달라고 요청하였다.

그러자 건물주는 더 이상 점포 임대를 하지 않고 자신이 직접 커피숍을 운영할 계획이라며 상가임대차보호법상 보장기간인 5년이 지났으니 무조건 점포를 반환하라고 요구하였다.

Q. 이 경우 A씨는 5년이 지났으므로 무조건 상가를 돌려주어야 하는 걸까요?

A. 정답은 NO입니다. 최근 대법원 판결에 따르면 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(2018. 10. 16. 이후는 10년)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은‘임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호할 의무’를 부담하게 됩니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

따라서, 건물주가 B씨와의 임대차계약을 거절한 것은 정당한 사유 없이 A씨의 권리금 회수를 방해한 행위에 해당하여 건물주는 A씨에게 손해배상책임을 집니다. 건물주가 A씨에게 배상하기 싫으면 B씨에게 점포를 임대해야 합니다.

Q. 그렇다면, 건물주는 송씨에게 무조건 1억 원의 권리금을 전부 배상해야 할까요?

A. 정답은 NO입니다. 건물주가 손해를 배상해주어야 하는 경우에도, 상가임대차보호법상 배상액은 B씨가 A씨에게 주기로 한 1억 원의 권리금과 임대차 종료 당시의 실제 권리금 중 적은 금액입니다.

즉, 임대차 종료 당시 송씨가 운영하던 코인노래방의 유형재산(노래방 기계, 음향시설 등)과 무형재산(기존 고객, 거래처, 신용 등)에 관하여 감정인의 감정절차 등 객관적인 가치평가가 이루어진 결과 1억 원보다 낮은 금액(ex. 8,000만 원)이 산정되었다면 건물주는 그 낮은 금액을 배상할 책임이 있는 것입니다.

반면, 임대차 종료 당시 객관적인 가치평가가 1억 원보다 높은 금액이 산정된 경우 건물주는 1억 원을 배상하여야 합니다.

한편, 위와 같이 건물주에게 권리금 상당의 손해를 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸하므로 이 부분도 함께 유념하여야 합니다.

이고은 <대전지방검찰청 정문 앞 법무법인 세계로법률사무소 변호사>


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