자음으로 보는 부동산의 모든 것
자음으로 보는 부동산의 모든 것
  • 이덕희 기자
  • 승인 2005.09.02 15:25
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우리나라 땅부자의 상위 1%가 전국 토지의 50% 이상을 소유하고 있으며, 5%가 전체의 80% 이상을 차지하고 있다는 최근의 보도는 많은 이들에게 충격을 안겨 줬다. 아파트 분양권을 위해서라면 밤샘 줄서기도 마다하지 않는 것이 현실. 8월 정부의 부동산 특단대책을 앞두고 초미의 관심이 모아지는 가운데, 대전충청지역 부동산 시장의 분위기와 전망에 대해 알아보고, 제대로 된 투자에 필요한 정보를 소개한다. <편집자 주>

ㄱ-경매를 두려워 말라

원리 알고 도전하면 재미있는 투자

“이천사 타경 이만구천육십사, 스물한명!”

10분이면 희비 엇갈리는 입찰현장.

매주 월·화요일 진행되는 대전지방법원 경매현장을 찾았다. 40~50대 남성이 많고, 부부나 가족단위로 법정을 찾은 시민들도 있었다. 분위기는 비교적 차분한 편.

대전지방법원 본관건물 왼쪽 입구로 들어서면 경매법정 입구가 보인다.

10시 입찰개시 선언이 있기 전부터 일찌감치 도착한 사람들이 눈에 띄었다.

중구 목동 유화자(63)씨는 “서울에 있는 딸사위 내외가 살 아파트를 구하러 왔다. 신혼이라 분양받기엔 부담스러워 경매에 참여했다”고 말했다. 10시가 가까워오자 이색적인 풍경이 펼쳐진다. 학원에서 단체로 온 사람들이 곳곳에 모여 있는 것. 그동안 학원에서 공부해온 이론을 바탕으로 현장실습을 나왔다.

꾸준히 경매에 참여해온 사람들은 “경매는 경험을 통해 실력이 느는 것”이라고 말한다. 미리 감정가를 알 수 있지만 1년전 결과인 경우가 많아 100% 자료를 신뢰할 수 없다는 우려도 있다. 10시부터 입찰전반에 대한 안내가 시작된다. 여기에 참석해 경청하는 사람들은 전체참여자들의 30%정도. 대부분은 밖에서 지인들과 시간을 보내며 마감시간을 기다리고 있다. 11시 반 입찰마감을 할 때까지 경매 참여자들은 기일입찰표와 보증금(최저낙찰가의 10분의 1)을 넣은 봉투를 집행관에서 제출한다. 정확히 11시 30분 마감과 동시에 바로 사건별 분류에 들어간다. 이 때부터 입찰자들은 긴장상태다.

“이천사 타경 만이천구백십이 단독!”, “이만구천육십사 스물하나!” 집행관의 목소리에 귀를 기울이는 사람들. 자신이 입찰한 물건번호가 불려지면 긴장과 희비가 교차한다. 이 날 공개된 사건은 신건 28건과 구건 53건. 이중 34개는 유찰됐다. 대지 아파트 상가 임야 등 다양한 물건은 10분 남짓 짧은 시간에 운명이 엇갈린다.

아무래도 아파트와 주택의 인기가 높다. 23명, 21명, 18명 순으로 입찰 경쟁 순위가 매겨졌다. 곳곳에서 입찰자들의 한숨소리와 탄성이 들린다. 베테랑들과 신규 입찰자들은 언뜻 보아도 구별이 되는데…. 이제 절반 이상은 집에 돌아가도 되지만 아직도 미련이 남았는지 자리를 지키고 있다.

※경매는 시중자본이 은행을 통해 채권자들에 회수되는 자본의 흐름을 촉진한다. 합당한 거래를 통해 시중 투기자본을 법원-은행으로 끌어들이는 역할을 하는 것. 규모가 연간 25~30조라고 하니 대수로운 정도의 금액이 아니다.

한국부동산경매투자분석사협회 장홍문 교수는 “경매 참여인구는 지금보다 더 많아져야 한다. 부동산 투자자들이 경매시장에 뛰어들어야 자금 흐름에 변화가 생긴다”며 “일본의 경제가 심각하게 흔들렸던 이유도 경매장애가 발생했기 때문”이라고 분석했다.

코라 부동산경매 전문학원 송애숙 부원장은 “부동산경매투자분석사가 되려는 연령층이 20~50대까지 다양하고 수강열기도 뜨겁다”며 “현재 한밭대 사회교육원 등에 관련 강의가 있는데 대학 일반특강 과정을 더욱 늘려갈 생각”이라고 말한다.

경매를 하는 데 있어 가장 중요한 것은 ‘손해를 보지 않는 입찰’이다. 이를 위해 첫째, 감정평가가 제대로 됐는지 현 시세와 비교·파악한다. 둘째, 보증금 전세금 등을 대신 물게 되는 등 권리상의 하자가 있는지 알아본다. 그리고 마지막으로 장래가치가 있는지 파악해야 한다.

입찰진행안내

1. 10시 입찰개시선언 및 주의사항 고지 / 기록열람(10:30)
2. 10시 15분 열람실 옆방에서 입찰표 등 교부
3. 10시 30분 입찰신청 접수 시작
4. 11시 30분 입찰신청 접수마감 및 개찰시작 / 수취증 신분증 도장 준비


ㄴ-뉴스 브리핑

핫클릭① 노은2지구 아파트단지 올 최고 상승

올 상반기 대전지역에서는 노은 2지구 신규 입주 아파트단지의 상승세가 가장 두드러진 것으로 나타났다. 7월 8일 국민은행 ‘순위로 보는 아파트 조사’에 따르면 올 상반기 대전지역에서 가장 많이 오른 아파트는 유성구 반석동 양지마을 1단지 삼부르네상스 아파트로 6개월간 무려 20.27%나 올랐다. 이어 유성구 하기동 우미이노스빌 아파트가 16.15%의 상승률을 기록, 그 뒤를 이었고 노은 2지구 신규입주 아파트단지가 상승률 1, 2위를 차지하며 강세를 나타냈다.

2007년 개통되는 대전도시철도 1호선 월평역 영향으로 서구 월평동 하나로아파트가 15.51% 올라 상승률 3위. 4위는 재건축 영향으로 14.29% 오른 동구 삼성동 빌라맨션이 차지했다. 유성구 송강동 그린 미도·경남·삼성아파트는 대덕테크노밸리 분양성공과 대덕R&D특구 영향으로 각각 12.74, 12.55, 11.13% 올라 상승률 5, 6, 10위에 오르며 만만치 않은 상승세를 나타냈다. 서구 둔산동 크로바, 한마루 아파트는 각각 12.33, 11.80% 올라 상승률 7, 9위를 기록했다.

핫클릭② 대전에서 가장 비싼 아파트

유성구와 서구지역 아파트가격이 상위 10위를 휩쓸었다. 중구에서는 문화동 문화어울림 1단지(697만원)와 2단지(690만원)만이 각각 22위와 25위에 이름을 올렸으며 동구와 대덕구 아파트는 30위까지 순위에 한곳도 오르지 못해 지역간 큰 격차를 나타냈다.

ㄹ-리츠 개념잡기

가격상승 수입증가분으로 분배

회사·신탁형 두가지

리츠란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 말한다. 증권의 뮤추얼펀드와 유사해 부동산 뮤추얼펀드라고 불리기도 한다. 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 대부분이 3년 이상이다.

주식처럼 100만원, 200만원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있다. 또 증권화가 가능해 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다. 실물자산 투자이기 때문에 가격이 안정적인 것이 특징.

ㅁ-부동산 매매상식

① 등기부등본 살펴보기
② 토지대장 가옥대장 도시계획확인원 등 공부열람
③ 현장답사(위치 용도 교통관계 등 확인)
④ 계약은 등기부상의 소유자와 직접
⑤ 허가증과 업무보증서가 부착된  중개업소 이용

ㅂ-분양가 & 분양제

평당 3백만원이면 최고급 아파트 짓는다

종합부동산세 2~3% 인상해야 집값 안정

분양제와 관련 논란이 많다. 어떤 것이 합리적인가.

선분양제가 도입된 것은 분양가를 제한하면서부터다. 건설비용에 대한 금융부담을 덜고자 미리 분양비를 받도록 한 것. 1998년 다시 가격이 자율화되었지만 정부 및 1군 건설업체들은 여전히 ‘선분양제’를 주장하고 있다. 후분양제도를 실시하면 중소건설업체들의 재정부담이 커진다는 이유다.

선금을 받아 공사를 진행하는 방식으로 개인의 이익을 만들어내는 제도는 세계 어느나라에서도 유례를 찾아볼 수 없는 일. 어느 사업에서도 도입될 수 있는 원리가 유독 우리 주택시장에서 용납되고 있다.

분양원가 공개는 왜 필요한가.

평당 300만원이면 우리나라의 어느 최고급 아파트도 지을 수 있다는 말이 나온다. 얼마 전 지역 모 업체에서 직접 원가공개를 한 적이 있는데, 대전지역의 아파트분양가가 700만원대를 넘은 것을 생각하면 상상이상의 폭리를 취하고 있는 셈이다. 결국 평생 모은 돈으로 마지막에 투자한 서민들이 최대의 피해자다.

건설업체의 개발이익, 합리적인 것 아닌가.

정부는 공익을 위한다는 명목으로 소유주에서 토지를 강제로 수용한다. 평당 50만원에 수용된 토지는 건설업체에 200만원에 팔린다. 이렇게 사들인 토지에 아파트를 짓게 되면 그 토지가는 순식간에 600만원 이상으로 상승한다.

공익을 명목으로 인수된 토지가 결국 누구의 이익으로 돌아가게 되는지 생각해 볼 수 있다. 우리나라 30대 재벌의 1년 부동산 건설 이익이 10조 이상이라고 하면, 피부에 와 닿을지 모르겠다.

부동산시장의 거품, 어떠한 대책이 있는가.

부동산 건설이 우리나라 경기의 상당부분을 차지하고 있는 것이 사실이다. 이것이 무너지면 지역정부에서부터 중앙정부까지 살아남을만한 곳이 없다.

건설업체가 지금과 같은 폭리를 취하도록 정부가 계속 방치해서는 안된다. 우리나라 전체인구의 50.3%는 자기 집이 없지만 49%이상은 1가구 2주택 이상을 보유하고 있는 편중된 주택소유구조를 개선해야 한다.

현재 0.2%인 종합부동산세를 2~3%로 인상해야 한다는 것이 현재 제기되는 가장 핵심적 대안이다. 공공택지는 공영개발하여 공공주택을 확충하고, 투기적 가수요를 조장하는 분양권 전매를 폐지돼야 한다. 완공후 분양제는 즉각 이행돼야 한다.

ㅅ-시세와 전망

하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다

지역부동산시장 침체위기

서남부권과 원도심 개발, 호재 기대

요즘 부동산 관련뉴스 중 가장 충격적인 것은 아무래도 ‘토지거래허가구역’ 지정이다. 부동산정책의 예측가능성이 낮아지면서 지역 부동산 업계와 투자자들은 발이 꽉 묶였다. 투기를 근절하겠다는 목적 아래 정부는 대전지역을 주택투기·토지투기지역으로, 충남지역 또한 보령과 서천만을 제외하고 토지거래허가구역으로 지정했다.

투기목적 거래, 제한·불가조치

토지거래허가구역에서는 일정기간(6개월) 이상 거주한 사람만 거래행위를 할 수 있다. 세금도 공시지가가 아닌 실거래가로 부담하게 돼 실제 투기목적으로 땅을 물색하던 사람들은 오도가도 못하게 됐다. 실 거주지 이전을 통해 일차적 자격조건이 되더라도 600평 이상의 토지에 대해서는 시장이나 군수의 허가를 받아야 한다. 이 때 용도를 명확히 하지 않으면 매매가 불가하다. 임현덕 스피드뱅크 대전충청지사장은 “위장전입을 하는 방법도 있겠지만 이는 굉장한 모험이다. 6개월 뒤 어떠한 변수가 생길지는 아무도 모르기 때문”이라고 말한다. 거래제한 지역으로 묶이면 건축법상 2년여 정도 유효하며, 부동산 투기 근절의 효과가 일찍 나타나면 지자체장의 건의에 의해 해지되는 경우가 있다.

강력규제? 고무풍선 누르기

그러나 이러한 규제가 일명 ‘고무풍선 효과’를 야기하기도 한다. 바람을 넣은 고무풍선 한쪽을 꾹 누르면 다른 한쪽이 심하게 부풀어오른다는 것. 서산 태안 당진 등이 묶이면서 보령 서천지역은 반사적으로 투자자들이 심하게 몰리고 있다. 강력한 규제정책을 사용하는 것이 부동산 시장을 정상화시키는데 최선의 방법은 아니라는 대변이다. 

대한공인중개사협회 대전광역시지부 윤오노 지부장은 “수익이 발생하는 곳에 투자를 하는 것은 당연하다”며 “내수경기가 회복되어 다양한 방법으로 이익을 창출할 수 있어야 하는데, 지금으로서는 투자할 곳이 마땅치 않아 부동산(토지시장)으로 몰리는 것”이라고 말한다.

그래도 구멍은 있다, 재개발쪽 관심

부동산정책 여파로 중개업자들이 투자자들에게 권유할 수 있는 부동산은 그다지 선택의 폭이 넓지 않다. 그 중 가장 활발한 서남부권 1차 개발이 최대 규모로 진행되고 있다. 올해 적절한 보상절차를 거쳐 내년 하반기 정도 토지공급이 이루어질 전망. 이미 유성구 구암동 일대에는 한 집 건너 하나씩 부동산이 들어섰다.

중구 선화동 D공인중개사 우희천 대표는 “중구나 동구 서남부 등 신개발 또는 재개발을 앞두고 있는 지역을 주로 권유한다”며 “다른 지역과 비교해 분양가가 비교적 저렴하고 건축 인가신청 등을 진행할 때 사업진행 속도가 빠르다는 특성이 있다”고 말했다.

노은지구는 아직 살아있다

서구와 유성구는 거의 개발이 끝난 상태라고 판단되지만 노은지구 쪽은 아직도 분양권 매매가 활발히 진행되고 있다. 평당 1천만원이 넘는 물건도 등장했다. 분양권에 붙는 프리미엄 숫자는 가히 기록적이다. 실제 부동산 정보 사이트에는 6월 19일과 7월 8일 두차례에 걸쳐 250여채의 아파트 매물이 나와 있었다. 총 500여세대 밖에 되지 않는 곳이니 가수요자들 전매 열기가 어느 정도인지 알 수 있다.

그러나… 거품은 빠져야 한다

대전지역이 부동산 투기의 열풍에서 비켜서 있지 않음은, 지역뉴스를 접하는 시민이면 알 수 있다. 그러나 매년 늘어나는 아파트 물량과 줄어가는 인구수를 생각하면, 부동산 시장의 가수요 정도가 위험수위를 넘어섰다는 것도 간과할 수 없다.

전문가들은 “빠르면 5년 늦어도 10년 안에 부동산시장의 거품이 빠질 것”이라고 내다보고 있다. 부동산 시장이 ‘부 축적’의 장으로 전락하지 않기 위해서는 실거래가를 기준으로 한 납세가 정착돼야 한다. 기준시가와 실거래가 차이를 점차적으로 줄여나가야 가능할 것.

가수요 거품 때문에 실수요자들이 피해를 보는 상황은 미연에 방지해야 한다. ‘투기’개념의 자본흐름을 건전한 방향으로 전환해 나가는 것은 정부의 책임일 뿐 아니라 작은 경제를 구성하고 있는 우리의 역할이기도 하다. 아파트 상가 토지 등 부동산이 실제 주거개념과 경제활동의 인프라로 정착될 때, 지역 및 국가경제는 더욱 건강해질 것이다.

ㅇ-부동산 관련 용어
가등기 : 본등기를 하는데 필요한 형식·실질적 요건이 갖추어지지 않았을 때 본등기의 순위보전을 위해 미리 해두는 등기.

공시지가 : 공시지가 및 토지 등의 평가에 관할 법률’에 의한 절차에 따라 건설교통부 장관이 조사. 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격.

개별 공시지가 : 공시지가 표준지 중 선택한 비교 표준지와 개별토지의 특성을 비교해 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱해 산정한 가격.

기준시가 : 시단위 이상 지역의 아파트나 50평 이상 연립주택(고급빌라)등에 대한 양도소득세, 상속증여세를 매길 때 국세청이 고시하는 기준 평가금액이다. 보통 실제 거래가격의 70~90% 수준에서 정해진다.

토지거래허가 구역 : 토지거래에 앞서 이용계획을 허가 받도록 하는 제도. 그 지역


ㅈ-자격증

부동산관련 자격증

공인중개사 : 일정한 수수료를 받고 중개대상물에 대하여 거래 당사자간의 매매, 교환, 임대차 등에 관한 행위의 알선·중개한다.

주택관리사 : 공동주택 즉 아파트의 부대시설 및 복리시설의 유지·보수와 안전관리를 담당한다.

감정평가사 : 표준지 공시지가를 조사·평가하고 공공용지 매수 등 공공사업과 관련된 보상감정평가, 국세·지방세 등 부과기준 가격산정을 위한 감정평가를 담당한다.

부동산경매투자분석사 : 부동산 경매 및 공매에 있어 입지·권리·가격분석 등을 기초로 경매투자자에게 정보를 제공한다.

ㅊ-책

부동산 관련 추천서적

부동산 1억 투자 요지경 : 5천만∼1억원으로 부동산 투자에 성공한 실제 사례 44가지를 묶은 책. 부동산 전문가들의 성공사례로 아파트에서부터 재개발, 토지 등 다양한 분야의 재테크 성공 사례를 제시.  장성대·권동철 / 부연사

부동산중개실무대백과 : 창업계획 수립부터 성공적인 경영방법, 중개대상물 조사, 계약서 작성 및 이행에 대한 전반적인 절차, 경·공매와 컨설팅 등이 수록돼 있다.
대한공인중개사협회 연구소 / 대한공인중개사협회

트럼프의 부자 되는 법 : 90년대 미국 경제의 안정과 함께 재기에 성공하여 제2의 신화를 창조하게 된 트럼프의 타워, 플라자, 팰리스와 그의 부동산 경영철학이 상세하게 그려져 있다.
도널드 트럼프 / 김영사

부동산투자, 이것만은 알아두자 : 부동산에 대한 전반적인 학습과 이해, 뉴스와 정부 정책, 부동산을 사고 싶어하는 서민들의 구매심리와 투자 행동을 객관적이고 다양한 관점에서 바라본다. 이만호 / 새로운 제안

ㅌ -토지

토지전문가의 비밀노트 공개

하나. 땅투자, 이렇게 시작하라

중견기업체 임원인 50대 초반 최 모씨는 관련서적을 읽고, 인터넷을 통해 매물검색을 하며 시세에 대한 개략적 개념을 잡았다. 서울에 사는 그는 김포 여주 등 투자대상지역을 압축해 1억원 안팎의 땅을 찾아냈다. 골라낸 40여개의 매물을 분석해 20여개로 줄이고 일일이 땅주인에게 문의전화를 했다. 다음단계는 현장답사. 꼬박 4개월 동안 5곳의 중개업소와 약속을 잡고 직접 현장을 찾았다. 최종 경기도 양평의 200평짜리 땅이 낙점, 평당 200만원씩 4천만원에 매입했다. 도장을 찍기까지 걸린 시간은 총 9개월. 꼼꼼히 접근한 결과 2년이 지난 2004년 말, 인근 유사조건 땅들이 평당 45만원 선에 거래됨으로써 2배가 넘는 투자수익을 올리게 됐다.

둘. 2천만원으로 1억원 만들기

가까운 친척의 소개로 경기도 연천의 임야를 알게 된 이 모씨는 ‘보전산지’인 이 땅에 큰 관심이 없었다. 그러나 서류상으로만 보전산지이고, 실제로는 밭으로 이용되고 있다는 것. 직접 가보니 실제 그러하고 위치도 괜찮아서 평당 2만원씩 2200만원 부르는 것을 2천만원에 매입했다. 시간이 지나면서 이 땅은 준보전산지로 바뀌었고 파주 신도시 개발의 영향으로 땅값이 큰 폭 올랐다. 평당 6만원을 넘어서 10만원을 부르는 사람도 나타났다. 이씨는 결국 2004년 초 1억원을 받고 매각했다. 처음엔 팔 생각이 전혀 없었지만 교회 목사가 매일같이 쫓아다니는 바람에 할 수 없이 판 것. 단돈 2천만원으로 4년 새 8천만원의 이익을 낸 셈이다.

셋. 정보원을 잘 만나라

김 모씨는 우연히 거래했던 강화도의 한 중개업자와 인연이 되어 강화도를 찾았다. 같이 식사를 하며 친분이 두터워졌고 그는 서울에 사는 김씨의 정보원이 되었다. 2003년 가을 그와 상담을 하다가 일부지역이 군사시설보호구역에서 해제될 가능성이 있다는 사실을 알게 됐다. 급매물이 당장 있지는 않았지만, 한 달 뒤 중개업소 사장에게 전화가 왔다. 주인이 갑자기 돈이 필요해 평당 20만원 땅 900평을 내놓았다는 것. 김씨는 그 땅을 구입했고 그로부터 석 달 뒤 보호구역이 해제되면서 현재는 평당 60~80원 호가를 형성하게 됐다. 잘 둔 정보원 하나가 순식간에 재산을 4배로 불려주었다.

넷. 땅도 가꿀수록 가치가 상승한다

투자에 안목이 있는 사람들은 일부러 문제가 있는 땅을 골라 재테크하기도 한다. 오 모씨는 2000년 경기도 양평에 있는 340평 규모의 땅을 매입했다. 흉가와 푹꺼진 마당, 한눈에 보기에도 볼품없어 보이는 이 땅은 평당 25만원으로 총 8500만원이었다. 주변시세를 파악해보니 평당 30만원. 오 씨는 투자수익성이 있다고 판단돼 개발 추가비용을 계산해 본 뒤 땅주인과 협상해 평당 20만원에 계약을 체결했다. 공사비용으로 900만원이 들었고 기타비용을 포함해 총 8천만원이 들었다.오 씨는 4년 뒤 이 땅을 평당 70만원씩 총 2억 3800만원에 매각했다. 정확한 계산과 적극적 노력으로 4년만에 1억 5800만원의 투자수익을 올린 사례다.

* 위 내용은 진명기의 ‘대한민국 땅테크’에서 발췌·요약한 내용입니다.


ㅎ-해외부동산

PB고객 80% ‘해외부동산’ 관심있다

그러나 … ‘묻지마 투자’ 위험

최근 정부는 외환거래 완화책을 발표하면서 해외부동산 투자에 관한 규제 완화를 긍정적으로 검토하였다.

이는 국내 자본의 해외 이동을 촉진시켜 가파른 원화 상승세를 차단하고, 국내 토지와 주택 등 실물자산에 대한 수요를 줄여 부동산 시장의 안정화를 이루겠다는 것으로 풀이된다.

예전에는 개인이 2년 이상 해외에 체류할 때 현지에서 30만 달러 이하 주택구입만 허용하는 등 지금까지 해외 부동산 취득절차는 매우 까다로웠다.

하지만 이번 정부의 규제완화책은 개인의 해외 부동산 취득기준이 50만 달러 이상으로 단계적으로 완화되고 적용된다. 우리나라의 해외부동산 투자는 지난해, 적법한 절차를 통해 투자한 규모도 2억8121만1000달러에 이른다.

이는 전년 대비 96% 증가한 금액으로서 이제 기업이나 개인의 해외 부동산 취득 규제가 대폭 완화되어 그 동안 음성적으로 이루어졌던 해외 부동산 투자가 대폭 늘어날 전망이다.

특히 지금까지 유동자금을 많이 보유하고 있거나 유학생 자녀 등을 둔 가정에 한정됐던 투자가 장기적으로 일반 소액투자자로까지 확대될 것으로 보인다.

우리나라의 해외부동산 투자는 1989년 초반에 당시 정부의 해외 투자 개방 계획 영향으로 해외 부동산 투자붐이 일어났다.

이 때, 여유자금이 있는 사람은 미국이나 캐나다, 동남아 관광지 등의 부동산 매입에 열을 올렸다.

하지만 문제는 이러한 부동산 투자가 실패에 가까웠다는 것이다. 부동산에서 가장 기초적인 임장활동을 무시한 경우로서 현지에 가보지 않고 계약이 이루어져 쓸모없는 습지나 악산에 투자한 경우가 비일비재했다. 심지어는 등기도 안 되는 땅을 산 사람도 적지 않았다.

실제로 우리나라의 해외부동산 투자로는 미국이나 중국, 동남아가 주로 관심의 대상이 되고 있다. 이는 유학생이 많은 국가로서 개인의 해외부동산 투자는 그 지역 연고자를 바탕으로 진행된다. 미국에서는 이미 LA와 뉴욕의 고층건물, 고급 아파트 상당수를 한국인이 소유했을 정도로 투자가 활성화 되어 있다.

미국 부동산시장은 최근 2∼3년 새 호황을 유지했지만, 최근 금리인상이 진행되면서 부동산 수요가 감소할 수 있다는 분석이 곳곳에서 제기되고 있는 점에 주의해야 한다.

중국의 상하이는 지난해 집값이 30% 가까이 올랐을 정도로 과열현상을 빚고 있지만, 중국 정부가 부동산 과열을 잡기 위해 해외자금 유입, 부동산 대출 등을 억제하고 있는 점이 변수가 되고 있다.

베트남 등을 중심으로 한 동남아는 소자본으로 투자가 가능해 직장인 같은 소액투자자들의 관심을 끌고 있지만, 동남아는 정치 불안 요소가 상존해 있는 데다 외국인의 토지보유 등을 제한하고 있어 주의해야 한다.

해외부동산 투자의 문제점은 직·간접적으로 투자하는 방법을 찾기도 쉽지 않을 뿐더러, 각 국가마다 관련 법규가 달라 투자하기에 어려운 점이 상존해 있다.

한 시중은행의 PB고객 100명을 대상으로 한 설문 조사에서 80% 이상이 해외부동산에 투자하고 싶다는 의향을 밝히기도 했지만, 사실상 해외부동산 투자는 위험요소가 많이 내포되어 있다. 특히 현지인의 말만 믿고 하는 ‘묻지마 투자’는 해외부동산 투자가 아니라 투기로서 큰 위험을 초래할 수도 있다.

이번 정부의 해외부동산의 취득 규제 완화 조치는 마땅한 투자처를 찾지 못하고 떠돌고 있는 국내 여유자금의 투자영역을 해외로 확대할 수 있다는 점에서 긍정적 평가를 받을 만한 정책이기도 하지만, 투자 및 투기에 대한 완화가 아니라 실제거주에 필요한 개인 및 법인에게 범위를 확대해 준 것으로 해석된다.

김 진 / 부동산학 박사

목원대학교 부동산학과 겸임교수


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